譲渡所得
| 譲渡所得の意義 | 譲渡所得の特例を使う場合の確認事項 |
| 譲渡所得に対する課税は、資産の値上がりによりその資産の 所有者に帰属する増加益を所得として、その資産が所有者の 支配を離れて他に移転するのを機会にこれを清算して課税する 趣旨のものと解すべきである。 資産の譲渡は、資産の譲渡による所得をいう。 (建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の 設定等により取得する権利金等の額が土地等の価額の2分の 1を超える場合の行為を含む） |
1.いつ:長期か短期か、契約日か引渡し日かの判断 2.誰が:名義人が真の所有者か、親族であるか、 相手方との関係が重要です。 3.どこで:国内か国外か、既成市街地内か、外か、 地域も判断材料です。 4.何を:居住用か事業用か、固定資産か棚卸資産か。 5.なぜ何のために:買い換えるためか、相続税の支 払のためか、借入金の返済か、売る目的を知る必要 があります。 6.どのようにして:単純売却か、交換か、買換えか。 例えば居住用であるかどうかの事実確認です。 本人の言い分を聞く 資料の確認 現場確認 |
次に掲げる所得は、譲渡所得に含まれない
| 棚卸資産の譲渡による所得 | 事業所得として課税される |
| 取得価額10万円未満の減価償却資産 | 事業所得又は雑所得として課税される |
| 営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得 | 事業所得又は雑所得として課税される |
| 山林の伐採又は譲渡による所得 | 事業所得、雑所得又は山林所得として課税される |
| 総収入金額の取扱い |
| 譲渡所得の収入すべき時期 ①資産(注:農地についも平成3年12月通達改正でたの資産と同様)の 譲渡による譲渡所得の収入すべき 時期は下記のとおりとなります。 |
| 認識基準 | 譲渡所得の収入すべき時期(所得の帰属) | |
| 原則 | 引渡日基準 | 譲渡契約等について、譲渡所得の基因となる資産を買主等に 引渡した日の属する年分の所得とする。 |
| 特例 | 契約効力の 発生日基準 |
引渡未了であっても、譲渡契約の効力の発生日の属する年分の 所得として認識することができる。(納税者が選択した場合) |
| 留意点 | 所有権移転登記の日よりも使用収益が先である場合には、当該使用収益の 日において当該資産については、税務上の「引渡」があったとして取扱う。 |
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平成17年2月1日最高裁判決を受けて、国税庁は相続・贈与財産を譲渡した場合
における、相続人・受贈者が負担した付随費用を取得費として認める取扱いの変更
を行った。国税庁は、贈与・相続の際に支払われる不動産登記費用・名義書換手数
料等も取得者の不動産・ゴルフ会員権を譲渡した場合に含めて計算するよう取扱い
を改めた。また、収入金額の5%を概算取得費として譲渡所得を計算している場合には
、登記費用をその概算取得費に加えることはできませんので、注意する必要があります。
申告期限から5年を経過していない場合は、遡って更正の請求ができます。
変更後の取得費の取扱い
| ゴルフ会員権 | |
| 贈与・被相続人が取得に要した金額 | 贈与・相続の際に支払った名義書換手数料 |
| 土地 | |
| 贈与・被相続人が取得に要した金額 | 贈与・相続等の際に支払った登記費用、不動産取得税 |
| 業務用の建物 | |
| 贈与者・被相続人が取得に要した金額から 不動産所得等の必要経費に算入された金額 を控除した残額 |
贈与・相続の際に支払った登記費用、不動産取得税 |
| 非業務用の建物 | |
| 贈与者・被相続人が取得に要した金額から 当該金額を基に計算した減価償却費を控除 した残額 |
贈与・相続の際に支払った登記費用、不動産取得税から 当該金額を基に計算した減価償却費を控除した金額 |
※ピンクで囲んだ箇所が、新たに取得費に加算されることとなった部分である。
| 取得価額・取得費 |
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| 取得価額の構成要素 | 参考 | |
| ① | 購入対価 | |
| ② | 購入手数料(仲介手数料) | |
| ③ | 購入に際して支払立退料等 | |
| ④ | 購入契約に貼付した収入印紙 | 取得価額に算入 |
| ⑤ | 不動産の所有権移転に係る登録免許税(登記付随費用を含む) | 業務用は必要経費に算入 非業務用は取得価額に算入 |
| ⑥ | 不動産取得税 | |
| ⑦ | 特別土地保有税 | |
| ⑧ | 上記以外で当該資産の取得のために要した費用の額借入利息 | 業務用は必要経費に算入 非業務用は取得価額に算入 使用開始以後は単なる家事費 |
分離課税の長期譲渡所得の概算取得費控除
| 昭和27年12月31日以前に取得した土地建物等の取得費は、その収入金額の5%相当額とする概算取得費がみとめられる その以降についても適用ができる。ただし実際の取得費が多ければそれを適用する。 |
| 譲渡費用 | 譲渡費用の具体的な例示 |
| イ | 登記、登録に要する費用 (不動産登記用の売渡証書作成費用)(所有権移転費用を売主負担とした場合) |
| ロ | 支払仲介手数料 |
| ハ | 譲渡のために借地人(貸地)や借家人(貸家)を立退かせるための費用(立退料) |
| 二 | 土地等(借地権を含む)を譲渡するために、当該土地等の上にある 家屋等の取壊しに要する費用(取壊しと譲渡との関連性がある場合にかぎる。) |
| ホ | 既に売買契約をしていた資産を更に有利な条件で他に譲渡するために、 当該契約を解除したことに伴い支出する違約金 |
| へ | その他その譲渡のために直接要した費用(例: 売買契約書に添付した印紙等) |
| ト | その他その資産の譲渡価額を増加させるためにその譲渡に際して支出した費用 |
特別控除
| 収用等の譲渡 | 5,000万円 |
| 居住用財産の譲渡 | 3,000万円 |
| 土地区画整理事業等の譲渡 | 1,500万円 |
| 農地保有合理化等の譲渡 | 800万円 |
譲渡所得に対する税額の計算
| 分離長期一般資産 | 課税長期譲渡所得×15%(地方税5%）=所得税 | |||
| 分離長期特定資産 (優良宅地等の譲渡) |
課税長期譲渡所得金額 | 2,000万円以下の金額 |
課税長期譲渡所得金額×10%(地方税4%)=所得税 |
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| 2,000万円超える場合 |
(課税長期譲渡所得金額－2,000万円)×15%(地方税5%)＋200万円(地方税80万円)=所得税 | |||
| 分離短期一般資産 | A Bただし国等に対しての譲渡 |
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特定事業資産の買換え（21号買換えの3年延長）
）
| 平成21年1月1日から平成23年12月31日 | 買換え資産 |
| 国内にある土地等、建物又は構築物で、当該個人により 取得されたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年 の一月一日においての所有期間が十年を超えるもの |
国内にある土地等、 建物、構築物又は 機械及び装置 |
| 2009年 | 2010年 | 2011年 | ||||
| 12月 | 3月15日 | 12月 | 3月 | |||
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打ち切り | 承認申請書 | 完成引渡し | 買換え申告 | ||
損益通算
| 土地、建物等の長期譲渡所得の金額又は短期譲渡の金額の計算上生じた損失の金額については、 土地、建物等の譲渡による所得以外の所得との通算及び翌年以降の繰越しを認めない。 |
特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
| 個人が、平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間にその有する家屋又は土地等でその年1月1日において 所有期間が5年を超えるものの当該個人の居住の用に供している譲渡をした場合（一定の借入金を有していた場合） その翌年以後3年間の総所得金額から繰越控除ができる。（合計所得金額が3,000万円以下である年度分に限る） |
長期譲渡所得の特別控除制度の創設
個人が、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、その年1月1日において所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合には、その年中の当該譲渡に係る譲渡所得の金額から1,000万円（当該譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合には、当該譲渡の金額）を控除する。
（注）法人も同様とする。
（注）土地等が棚卸資産である場合には、適用できない。
