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不動産所得とは、次の（1）から（3）までの所得（事業所得または譲渡所得に該当するものを除きます。）をいいます。

（1） 土地や建物などの不動産の貸付け

（2） 地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け

（3） 船舶や航空機の貸付け

計算方法・計算式

不動産所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額 - 必要経費 ＝ 不動産所得の金額

総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

イ 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの

ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

イ 固定資産税

ロ 損害保険料

ハ 減価償却費

ニ 修繕費

事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得をいいます。

ただし、 不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得や山林所得になります。

計算方法・計算式

所得の計算方法

事業所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額-必要経費＝事業所得の金額

総収入金額

総収入金額には、それぞれの事業から生ずる売上金額のほかに、次のようなものも含まれます。

イ 金銭以外の物や権利その他の経済的利益の価額

ロ 商品を自家用に消費した場合や贈与した場合のその商品の価額

ハ 商品などの棚卸資産について損失を受けたことにより支払を受ける保険金や損害賠償金等

ニ 空箱や作業くずなどの売却代金

ホ 仕入割引やリベート収入

必要経費

必要経費とは、収入を得るために直接必要な売上原価や販売費、管理費その他費用のことをいい、例えば、次に掲げるようなものがあります。

なお、家事上の経費は必要経費になりませんが、家事上の経費に関連する経費のうち、事業所得を生ずべき業務の遂行上必要である部分を明らかに区分することができる場合のその部分に相当する経費の金額は必要経費となります。

イ 売上原価

ロ 給与、賃金

ハ 地代、家賃

ニ 減価償却費

必要経費の特例

イ 家内労働者等の所得計算の特例

家内労働者等については、必要経費の額が55万円に満たない場合には、最高55万円（令和元年分以前は65万円）まで必要経費とすることができる特例があります。

ロ 事業に専ら従事する親族がある場合の必要経費の特例

事業主が生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給料などは、原則として必要経費に算入されません。

ただし、一定の要件に該当する場合には、それぞれ次のように取り扱われ、必要経費に算入することができます。

（イ） 青色申告者の場合

事業主と生計を一にする配偶者その他の親族が、事業主の事業に従事することができると認められる期間の2分の1を超える期間、その事業に専ら従事することにより、税務署長に提出された届出書に記載された範囲内の給与の支払を受けた場合には、事業主はその給与の額のうち労務の対価として適正な金額を事業所得の必要経費に算入することができます。

（ロ） 白色申告者の場合

事業主と生計を一にする配偶者その他の親族が、事業主の事業にその年を通じて6か月を超える期間、その事業に専ら従事した場合には、事業主は、親族1人につき最高50万円（配偶者の場合には最高86万円）を必要経費とみなして、事業所得の計算をすることができます。

山林所得の計算の特例

1　概算経費控除の方法による山林所得の計算

　その年の15年前の年の12月31日以前から引き続いて所有していた山林については、収入金額から伐採費等を差し引いた金額に一定の率（50％）を乗ずることによって、収入金額から差し引く植林費などの必要経費を計算するいわゆる概算経費控除という簡略な計算方法が認められている。この概算経費控除は、確定申告書にこの方法を選択する旨を記載することによって適用される（措法30、措規12）。

　概算経費控除の方法による所得の計算は、次の算式で行う。

（収入金額）－〔｛〔収入金額〕－〔伐採費、運搬費などの譲渡費用〕｝×50％＋〔伐採費、運搬費などの譲渡費用〕＋〔被災事業用資産の損失の金額〕〕－特別控除額＝山林所得の金額

2　山林所得に係る森林計画特別控除

• ①　適用が受けられる場合
  　　個人が、平成24年から令和4年までの各年において、その有する山林についてその者が作成し市町村長の認定を受けた森林経営計画に基づいてその山林の全部又は一部の伐採をし、又は譲渡（交換、出資及び収用等による譲渡を除く。）をした場合は森林計画特別控除が適用される。ただし、森林経営計画の認定の取消しがあった場合には遡及して特別控除が適用されない（措法30の2）。
• ②　森林計画特別控除額
  　　森林計画特別控除額は、森林の施業に関する計画に基づく山林の伐採又は譲渡に係る収入金額を基として、次の○イ、○ロにより計算した金額のうちいずれか低い金額による。ただし、概算経費控除の方法により山林所得の金額を計算する場合には、○イの金額とされる。

• 　○イ　（収入金額－伐採費等）×20％（収入金額が2,000万円を超える場合には、その超える部分の金額については10％）
• 　○ロ　（収入金額－伐採費等）×50％－伐採費等以外の経費

備考

法人に対する贈与若しくは遺贈又は限定承認に係る相続若しくは個人に対する包括遺贈の場合のみなし山林所得（法59①）及び森林保健施設を整備するために伐採又は譲渡した場合の山林所得の場合は、この森林計画特別控除は適用されない。

3　その他の課税の特例

　土地収用法などによる山林の収用、買取り又は交換があった場合、山林を処分して海外へ移住する場合、国又は地方公共団体に立木を寄附した場合又は相続税の物納に充てた場合などにおける山林所得の計算及び課税については、譲渡所得の特例と同様の特例が適用される

（1） 株式等の譲渡による事業所得の金額、譲渡所得の金額および雑所得の金額（以下「譲渡所得等の金額」といいます。）は、「上場株式等に係る譲渡所得等の金額」と「一般株式等に係る譲渡所得等の金額」に区分し、他の所得の金額と区分して税金を計算する「申告分離課税」となります。

（2） 「上場株式等に係る譲渡所得等の金額」と「一般株式等に係る譲渡所得等の金額」は、それぞれ別々の申告分離課税とされているため、上場株式等に係る譲渡損失の金額を一般株式等に係る譲渡所得等の金額から控除することはできません。

また、一般株式等に係る譲渡損失の金額は、原則として上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除することはできません。

「株式等」、「上場株式等」および「一般株式等」の意義

（1） 株式等

次に掲げるもの（外国法人に係るものを含み、ゴルフ場の所有または経営に係る法人の株式または出資を所有することがそのゴルフ場を一般の利用者に比して有利な条件で継続的に利用する権利を有する者となるための要件とされている場合におけるその株式または出資者の持分を除きます。）をいいます。

① 株式（投資口を含みます。）、株主または投資主となる権利、株式の割当てを受ける権利、新株予約権（新投資口予約権を含みます。）および新株予約権の割当てを受ける権利

② 特別の法律により設立された法人の出資者の持分、合名会社、合資会社または合同会社の社員の持分、協同組合等の組合員または会員の持分その他法人の出資者の持分（出資者、社員、組合員または会員となる権利および出資の割当てを受ける権利を含み、③に掲げるものを除きます。）

③ 協同組織金融機関の優先出資に関する法律に規定する優先出資（優先出資者となる権利および優先出資の割当てを受ける権利を含みます。）および資産の流動化に関する法律に規定する優先出資（優先出資社員となる権利および同法に規定する引受権を含みます。）

④ 投資信託の受益権

⑤ 特定受益証券発行信託の受益権

⑥ 社債的受益権

⑦ 公社債（預金保険法に規定する長期信用銀行債等、農水産業協同組合貯金保険法に規定する農林債および償還差益について発行時に源泉徴収がされた割引債を除きます。）

（2） 上場株式等

株式等のうち、次に掲げるものをいいます。

① 金融商品取引所に上場されている株式等

② 店頭売買登録銘柄として登録されている株式（出資および投資口を含みます。）

③ 店頭転換社債型新株予約権付社債

④ 店頭管理銘柄株式（出資および投資口を含みます。）

⑤ 日本銀行出資証券

⑥ 外国金融商品市場において売買されている株式等

⑦ 公募投資信託（特定株式投資信託を除きます。）の受益権

⑧ 特定投資法人の投資口

⑨ 公募特定受益証券発行信託の受益権

⑩ 公募特定目的信託の社債的受益権

⑪ 国債および地方債

⑫ 外国またはその地方公共団体が発行し、または保証する債券

⑬ 会社以外の法人が特別の法律により発行する一定の債券

⑭ 公社債でその発行の際の有価証券の募集が一定の公募により行われたもの

⑮ 社債のうち、その発行の日前9か月以内（外国法人にあっては、12か月以内）に有価証券報告書等を内閣総理大臣に提出している法人が発行するもの

⑯ 金融商品取引所（これに類するもので外国の法令に基づき設立されたものを含みます。）においてその規則に基づき公表された公社債情報に基づき発行する一定の公社債

⑰ 国外において発行された公社債で、次に掲げるもの

イ 有価証券の売出し（その売付け勧誘等が一定の場合に該当するものに限ります。）に応じて取得した公社債（ロにおいて「売出し公社債」といいます。）で、その取得の時から引き続きその有価証券の売出しをした金融商品取引業者等の営業所において保管の委託がされているもの

ロ 売付け勧誘等に応じて取得した公社債（売出し公社債を除きます。）で、その取得の日前9か月以内（外国法人にあっては、12か月以内）に有価証券報告書等を提出している会社が発行したもの（その取得の時から引き続きその売付け勧誘等をした金融商品取引業者等の営業所において保管の委託がされているものに限ります。）

⑱ 外国法人が発行し、または保証する債券で、次に掲げるもの

イ 次に掲げる外国法人が発行し、または保証する債券

（イ） その出資金額または拠出をされた金額の合計額の2分の1以上が外国の政府により出資または拠出をされている外国法人

（ロ） 外国の特別の法令の規定に基づき設立された外国法人で、その業務がその外国の政府の管理の下に運営されているもの

ロ 国際間の取極に基づき設立された国際機関が発行し、または保証する債券

⑲ 銀行等またはその銀行等の関連会社が発行した社債（その取得をした者が実質的に多数でないものとして一定のものを除きます。）

⑳ 平成27年12月31日以前に発行された公社債（その発行の時において同族会社に該当する会社が発行したものを除きます。）

（3） 一般株式等

株式等のうち、上場株式等以外のものをいいます。

上場株式等・一般株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）の金額の計算方法

（1） 上場株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）の金額の計算方法

総収入金額（譲渡価額）-必要経費（取得費＋委託手数料等）＝上場株式等に係る譲渡所得等の金額

（2） 一般株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）の金額の計算方法

総収入金額（譲渡価額）-必要経費（取得費＋委託手数料等）＝一般株式等に係る譲渡所得等の金額

（注1）　上場株式等に係る譲渡損失の金額を一般株式等に係る譲渡所得等の金額から控除することはできません。

また、一般株式等に係る譲渡損失の金額は、原則として上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除することはできません。

（注2）　総収入金額（譲渡価額）には、償還、解約により交付を受ける金銭等の額を含みます。

税率 

税率については、次のとおりです。

（注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額に2.1パーセントを乗じた額を所得税と併せて申告・納付することになります。

株式等の譲渡に係る主な特例

株式等の譲渡に係る所得に関する特例のうち、主なものは次のとおりです。

（1） 特定口座制度

（2） 上場株式等に係る譲渡損失と上場株式等に係る配当所得等との損益通算

（3） 上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除

（4） 特定管理株式等が価値を失った場合の株式等に係る譲渡所得等の課税の特例

（5） 非課税口座内の少額上場株式等に係る配当所得および譲渡所得等の非課税措置（NISA）

（6） 未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得および譲渡所得等の非課税措置（ジュニアNISA）

根拠法令等

居住者等が、金融商品取引業者等に特定口座を開設した場合（1金融商品取引業者等につき、1口座（ただし、課税未成年者口座として設けられた特定口座を除きます。）に限られます。）に、その特定口座内における上場株式等の譲渡による譲渡所得等の金額については、特定口座外で譲渡した他の株式等の譲渡による所得と区分して計算します。この計算は金融商品取引業者等が行いますので、金融商品取引業者等から送られる特定口座年間取引報告書により、簡便に申告（簡易申告口座の場合）を行うことができます。

また、特定口座内で生じる所得に対して源泉徴収することを選択した場合には、その特定口座（以下「源泉徴収口座」といいます。）における上場株式等の譲渡による所得は原則として、確定申告は不要です。

ただし、他の口座での譲渡損益と相殺する場合や上場株式等に係る譲渡損失を繰越控除する特例の適用を受ける場合には、確定申告をする必要があります。

特定口座内における源泉徴収の選択

特定口座を開設している居住者等が、特定口座内に保管等されている上場株式等の譲渡による所得等について、源泉徴収を選択する場合は、その年の最初の譲渡の時までに、金融商品取引業者等に対して、「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出する必要があります。また、その選択は、年単位であることから、年の途中で源泉徴収を行わないように変更することはできません。

この源泉徴収を選択した場合には、源泉徴収口座内の上場株式等を譲渡した都度、一定の計算により、譲渡益に相当する金額に15.315パーセント（他に住民税5パーセント）の税率を乗じて計算した金額の所得税および復興特別所得税が、その譲渡の対価または差金決済に係る差益に相当する金額が支払われる際に源泉徴収されます。

源泉徴収口座内で受け入れた配当等と譲渡損失との損益通算

源泉徴収口座を開設している金融商品取引業者等の営業所を通じて上場株式等（その源泉徴収口座以外の口座に保管委託等されている上場株式等を含みます。）に係る利子等または配当等（配当等については、一定の大口株主等が受けるものを除きます。）の支払を受ける場合は、その上場株式等に係る利子等および配当等をその金融商品取引業者等の営業所に開設している源泉徴収口座に受け入れることを選択することができます。この選択をする場合には、源泉徴収口座が開設されている金融商品取引業者等に対して「源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書」を提出する必要があります。

上記の選択がされた場合において、源泉徴収口座に受け入れた上場株式等に係る利子等および配当等に係る源泉徴収税額を計算する際に、その源泉徴収口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その上場株式等に係る利子等の金額および配当等の金額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して、上記「特定口座内における源泉徴収の選択」に記載する源泉徴収税率を適用して徴収すべき所得税等の計算をすることになります。

また、その源泉徴収口座内で生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額について、確定申告を行うことにより、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額および他の上場株式等に係る利子等の金額および配当等（上場株式等に係る配当等については、申告分離課税を選択したものに限ります。以下同じです。）の金額から控除するときは、その源泉徴収口座に係る上場株式等に係る利子等の金額および配当等の金額は確定申告不要制度を適用できないことから確定申告をする必要があります。